Warum brutto und nicht netto
Die Bruttorendite rechnet mit dem Mietertrag vor Bewirtschaftungskosten. Sie ist gröber als die Nettorendite, aber sie ist die Zahl, in der der Markt tatsächlich handelt — und damit die Zahl, die vergleichbar ist.
Ertragswertmethode · offengelegt
Wie bewertet man ein Mehrfamilienhaus?
In vier Schritten, und jeder ist nachrechenbar. Geben Sie die Adresse ein — wir holen die Register und zeigen die Rechnung, nicht nur das Ergebnis.
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
Schritt für Schritt
Vier Schritte. Mehr ist es nicht.
Was Bewertungen kompliziert wirken lässt, sind nicht die Schritte, sondern die Herkunft der Zahlen. Deshalb steht hier neben jedem Schritt, woher sie kommt.
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01
Jahresmietertrag bestimmen
Ohne Nebenkosten. Wer die Zahl hat, gibt sie ein; wer nicht, bekommt sie aus dem Wohnungsmix des Registers und den Marktmieten der Gemeinde geschätzt.
GWR/MADD · BFS-Strukturerhebung
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02
Bruttorendite festlegen
Die Rendite, die in dieser Lage für Renditeliegenschaften bezahlt wird — nicht der Landesdurchschnitt. Vier Schichten, jede darf den Wert nur begrenzt bewegen.
Transaktionsniveau · publizierte Bandbreiten · Zone · Zustand
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03
Kapitalisieren
Ertrag geteilt durch Rendite. Hier entsteht die Zahl; alles Weitere korrigiert sie, ersetzt sie aber nicht.
Ertragswertmethode
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04
Abstützen und korrigieren
Bodenwert und Bausubstanz stützen nach unten ab, die Geschossflächenreserve zieht nach oben, Sanierungsstau und Lärm ziehen nach unten.
Amtliche Vermessung · ÖREB-Kataster · Lärmkataster
Die Formel
Eine Division, und dann Sorgfalt.
Jahresnettomiete
÷
Bruttorendite
=
Ertragswert
Der Kehrwert der Bruttorendite ist der Kaufpreisfaktor: 3,5 Prozent entsprechen dem 28,6-fachen Jahresertrag, 4 Prozent dem 25-fachen, 5 Prozent dem 20-fachen. Wer den Faktor im Kopf hat, prüft ein Angebot in zehn Sekunden.
Warum der Zustand die Rendite bewegt
Ein Käufer verlangt für ein Haus mit Sanierungsbedarf eine höhere Rendite, weil er Kapital nachschiessen muss. Der Zustand wirkt deshalb auf den Divisor, nicht nur als Abzug am Ende.
Warum der Boden separat steht
Er altert nicht. Und wo die Zone mehr Geschossfläche erlaubt als gebaut ist, wird eine Reserve bezahlt, die im Ertrag nicht auftaucht.
Woher die Zahlen kommen
Neun Register, keine Schätzung ins Blaue.
Von Ihnen kommt die Adresse. Alles Übrige steht bereits irgendwo — nur verteilt auf Bund, Kantone und Gemeinden.
GWRGebäude- und Wohnungsregister — Wohnungszahl, Baujahr, Heizung, Zimmerzahl
Amtliche VermessungParzellengrenzen, Gebäudegeometrie, Flächen
ÖREB-KatasterRechtsverbindliche Zone, Lärmempfindlichkeit, Gestaltungspläne
BFS-StrukturerhebungMarktmieten nach Zimmerzahl und Gemeindetyp
LeerwohnungszählungLeerstandsquote der Gemeinde
LärmkatasterStrassen- und Bahnlärm am Gebäude
ARE ÖV-GüteklassenErschliessungsqualität des Standorts
Kantonale BodenpreiseCHF pro m² Wohnbauland
HandänderungenBeobachtete Transaktionen, wo publiziert
Häufige Fragen
Fragen zum Verfahren.
Wie bewertet man ein Mehrfamilienhaus?
In vier Schritten. Erstens den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten bestimmen, bei Bedarf aus dem Wohnungsmix und den Marktmieten der Gemeinde. Zweitens die Bruttorendite festlegen, die in dieser Lage für Renditeliegenschaften bezahlt wird. Drittens teilen: Ertrag durch Rendite ergibt den Ertragswert. Viertens abstützen — Bodenwert, Bausubstanz und ein allfälliger Sanierungsstau korrigieren das Ergebnis nach oben oder unten.
Welche Formel steckt dahinter?
Wert = Jahresnettomiete ÷ Bruttorendite. Bei 800’000 Franken Ertrag und 3,5 Prozent Rendite sind das rund 22,9 Millionen. Der Kehrwert der Rendite ist der Kaufpreisfaktor: 3,5 Prozent entsprechen dem 28,6-fachen Jahresertrag. Alles Weitere sind Korrekturen an diesen zwei Zahlen, nicht an der Formel.
Woher kommt die Bruttorendite für meine Gemeinde?
Aus vier Schichten: dem Transaktionsniveau der Region, den publizierten Bandbreiten für Renditeliegenschaften, dem Zonentyp der Parzelle und dem Zustand des Gebäudes. Ein sanierter Altbau im Zentrum handelt anders als ein Neubau auf dem Land — die Schichten bilden genau diesen Unterschied ab, statt einen Landesdurchschnitt zu verwenden.
Welche Daten braucht die Bewertung?
Von Ihnen nur die Adresse und, wenn Sie wollen, den tatsächlichen Mietertrag. Der Rest kommt aus den amtlichen Registern: Gebäude- und Wohnungsregister für Wohnungszahl, Baujahr und Heizung, amtliche Vermessung für die Parzelle, ÖREB-Kataster für die Zone, Bundeskataster für Lärm und Radon.
Kann ich das selbst nachrechnen?
Ja, und das ist der Sinn. Am Ende der Bewertung steht jede Zwischenzahl: Sollmiete, Rendite, Kapitalisierung, Bodenwert, Abzüge. Die Quellen sind benannt. Wer die Zahlen bezweifelt, sieht sofort, an welcher Stelle er anderer Meinung ist.
Wie genau ist eine automatische Bewertung?
Die Spanne von ±20 Prozent ist ehrlich gemeint. Was ein Register nicht kennt — die Qualität der letzten Sanierung, laufende Mietverträge, Baurechtsverträge — kann nur eine Besichtigung klären. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Grössenordnung liegt, reicht die Rechnung.
Rechnen wir es an Ihrer Adresse durch.
Kostenlos, ohne Anmeldung. Am Ende steht jede Zwischenzahl mit ihrer Quelle — auch die, die Ihnen nicht gefällt.
Verfahren startenWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Das Luftbild lädt gerade nicht.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. MFHX liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wohl kein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude- und Wohnungsregister kennt an dieser Adresse weniger als drei Wohnungen. MFHX ist auf Mehrfamilienhäuser ausgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser handeln als Eigenheime über Vergleichspreise, nicht über den Ertrag, und eine stimmige Bewertung ist hier nicht gewährleistet. Sie können trotzdem fortfahren.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
m²
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
CHF / Jahr
Jahresmietertrag, netto
CHF …
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
CHF / Mt.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
—
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Angefordert. Wir melden uns innert 24 Stunden mit der Detailanalyse.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von MFHX. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhx.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an MFHX übermittelt.
Ihr Richtwert—