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Méthode de la valeur de rendement · à livre ouvert

Comment évalue-t-on un immeuble locatif?

Saisissez l’adresse. Nous interrogeons les registres officiels et posons le calcul — chaque étape visible, chaque source nommée.

Exemples : · · ·

Sans inscription · Sans adresse e-mail · Tous les chiffres intermédiaires visibles

  • 9registres officiels
  • ±20 %déclarés honnêtement
  • 2 Min.jusqu’à la valeur indicative
La méthode

À essayer

Un levier déplace des millions.

Voici le calcul que vous recevez à la fin — ici avec des chiffres d’exemple. Tirez sur le rendement brut et voyez ce qu’il fait à la valeur.

Étape par étape

Quatre étapes. Pas davantage.

Ce qui rend une évaluation compliquée en apparence, ce ne sont pas les étapes, c’est la provenance des chiffres. C’est pourquoi chaque étape indique ici d’où ils viennent.

  1. 01

    Déterminer le revenu locatif annuel

    Sans charges. Qui connaît le chiffre le saisit ; sinon nous l’estimons à partir de la composition des logements au registre et des loyers du marché de la commune.

    RegBL/MADD · relevé structurel OFS

  2. 02

    Fixer le rendement brut

    Le rendement effectivement payé à cet emplacement pour des immeubles de rendement — pas une moyenne suisse. Quatre couches, et chacune ne peut déplacer la valeur que dans une limite.

    Niveau des transactions · fourchettes publiées · zone · état

  3. 03

    Capitaliser

    Revenu divisé par rendement. C’est ici que naît le chiffre ; tout le reste le corrige, sans le remplacer.

    Méthode de la valeur de rendement

  4. 04

    Étayer et corriger

    La valeur du terrain et la substance bâtie soutiennent par le bas, la réserve de surface de plancher tire vers le haut, le retard d’entretien et le bruit tirent vers le bas.

    Mensuration officielle · cadastre RDPPF · cadastre du bruit

La formule

Une division, puis de la rigueur.

L’inverse du rendement brut est le multiple d’achat : 3,5 pour cent correspondent à 28,6 fois le revenu annuel, 4 pour cent à 25 fois, 5 pour cent à 20 fois. Qui a ce multiple en tête juge une offre en dix secondes.

Pourquoi brut et non net

Le rendement brut se calcule sur le revenu locatif avant frais d’exploitation. Il est plus grossier que le rendement net, mais c’est le chiffre dans lequel le marché traite réellement — donc le seul qui soit comparable.

Pourquoi l’état déplace le rendement

Un acheteur exige un rendement plus élevé pour un immeuble à rénover, parce qu’il devra remettre du capital. L’état agit donc sur le diviseur, et pas seulement comme une déduction finale.

Pourquoi le terrain figure à part

Il ne vieillit pas. Et là où la zone autorise plus de surface de plancher qu’il n’en est bâti, on paie une réserve qui n’apparaît nulle part dans le revenu.

D’où viennent les chiffres

Neuf registres, aucune estimation au jugé.

De vous vient l’adresse. Tout le reste existe déjà quelque part — simplement réparti entre Confédération, cantons et communes.

RegBLRegistre des bâtiments et des logements — nombre de logements, année de construction, chauffage, nombre de pièces
Mensuration officielleLimites de parcelle, géométrie des bâtiments, surfaces
Cadastre RDPPFZone juridiquement contraignante, degré de sensibilité au bruit, plans d’aménagement
Relevé structurel OFSLoyers du marché par nombre de pièces et type de commune
Dénombrement des logements vacantsTaux de logements vacants de la commune
Cadastre du bruitBruit routier et ferroviaire au bâtiment
Classes de desserte TP (ARE)Qualité de desserte du site
Prix du terrain cantonauxCHF par m² de terrain à bâtir
Transferts immobiliersTransactions observées, là où elles sont publiées

Questions fréquentes

Questions sur la méthode.

Comment évalue-t-on un immeuble locatif ?

En quatre étapes. D’abord déterminer le revenu locatif annuel sans charges, au besoin à partir de la composition des logements et des loyers du marché de la commune. Ensuite fixer le rendement brut payé à cet emplacement pour des immeubles de rendement. Puis diviser : revenu par rendement donne la valeur de rendement. Enfin étayer — valeur du terrain, substance bâtie et éventuel retard d’entretien corrigent le résultat vers le haut ou vers le bas.

Quelle formule se cache derrière ?

Valeur = loyer net annuel ÷ rendement brut. Avec 800’000 francs de revenu et 3,5 pour cent de rendement, cela fait environ 22,9 millions. L’inverse du rendement est le multiple d’achat : 3,5 pour cent correspondent à 28,6 fois le revenu annuel. Tout le reste consiste à corriger ces deux chiffres, pas la formule.

D’où vient le rendement brut de ma commune ?

De quatre couches : le niveau des transactions de la région, les fourchettes publiées pour les immeubles de rendement, le type de zone de la parcelle et l’état du bâtiment. Un immeuble ancien rénové en centre-ville ne se traite pas comme une construction neuve à la campagne — les couches restituent précisément cette différence au lieu d’une moyenne suisse.

Quelles données faut-il ?

De votre part, uniquement l’adresse et, si vous le souhaitez, le revenu locatif effectif. Le reste vient des registres officiels : registre des bâtiments et des logements pour le nombre de logements, l’année de construction et le chauffage, mensuration officielle pour la parcelle, cadastre RDPPF pour la zone, cadastres fédéraux pour le bruit et le radon.

Puis-je refaire le calcul moi-même ?

Oui, et c’est le but. À la fin de l’évaluation figure chaque chiffre intermédiaire : loyer théorique, rendement, capitalisation, valeur du terrain, déductions. Les sources sont nommées. Qui doute des chiffres voit aussitôt sur quel point il n’est pas d’accord.

Quelle est la précision d’une évaluation automatique ?

La fourchette de ±20 pour cent est honnête. Ce qu’aucun registre ne connaît — la qualité de la dernière rénovation, les baux en cours, un droit de superficie — ne se clarifie que par une visite. Pour savoir si une offre est dans le bon ordre de grandeur, le calcul suffit.

Faisons le calcul à votre adresse.

Gratuit, sans inscription. À la fin, chaque chiffre intermédiaire figure avec sa source — y compris celui qui ne vous plaira pas.

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Vérification de l'adresse

Bien trouvé

Est-ce votre bien ?

© swisstopo · mensuration officielle
La vue aérienne ne se charge pas pour l'instant.
L'estimation se poursuit malgré tout.

Combien de logements compte le bien ?

Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.

Quelle est la surface habitable totale ?

La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.

m²

Quel est l'état du bien ?

L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.

Votre revenu locatif annuel

Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.

CHF / an

Comment le bien est-il équipé en stationnement ?

Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.

Combien de places, à quel loyer ?

Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.

CHF / mois

—

Qu'est-ce qui s'applique au bien ?

Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.

Le terrain vous appartient-il aussi ?

Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.

Quand souhaitez-vous vendre ?

Votre estimation est en cours …

Calcul de la valeur de rendement

Votre analyse de valeur

Prix de marché estimé

Base : registres officiels
—

Rendement brut
Revenu locatif p. a.
Prix par m² de surface habitable
Prix par logement

Bases légales : zones, plans d'aménagement, règlement des constructions
Données de base issues des registres officiels

Souhaitez-vous vendre ?

Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.

L'analyse détaillée, calculée par des personnes

Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.

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Demandé. Nous vous recontactons sous 24 heures avec l'analyse détaillée.

Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhbewerten. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.

Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhbewerten.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhbewerten qu'au moment de l'envoi du formulaire.

Votre valeur indicative—